Eine demografische Welle erreicht den Immobilienmarkt
Als „Babyboomer" werden gemeinhin die geburtenstarken Jahrgänge von Mitte der 1950er bis Ende der 1960er Jahre bezeichnet. Diese Generation hat in den Jahrzehnten des westdeutschen Wirtschaftswunders und danach in großem Umfang Wohneigentum gebildet, vor allem freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in Vorstädten und ländlichen Regionen, gebaut überwiegend in den 1960er- bis 1980er-Jahren.
Diese Generation erreicht nun schrittweise das Rentenalter und in den kommenden zwei Jahrzehnten zunehmend ein Alter, in dem Immobilien vererbt, verkauft oder im Rahmen der Nachlassplanung übertragen werden. Schätzungen von Marktforschungsinstituten gehen davon aus, dass bis Mitte der 2040er-Jahre mehrere Millionen Wohnimmobilien in Deutschland auf diese Weise den Eigentümer wechseln werden, ein Volumen, das den Immobilienmarkt über einen langen Zeitraum strukturell prägen wird.
Das Problem: Viele Boomer-Häuser sind energetisch unsaniert
Ein großer Teil der Häuser aus dieser Bauzeit wurde nach den damals geltenden, deutlich niedrigeren energetischen Standards errichtet, vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 und lange vor heutigen Effizienzhaus-Standards. Viele dieser Gebäude verfügen bis heute über unsanierte Fassaden, alte Fenster und veraltete Heiztechnik. Genau diese Objekte kommen nun in großer Zahl auf den Markt, zu einem Zeitpunkt, an dem energetische Anforderungen an Gebäude und das Bewusstsein von Käufern für Energiekosten so hoch sind wie nie zuvor.
Das erzeugt eine strukturelle Spannung: Ein wachsendes Angebot an sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien trifft auf eine Käuferschaft, die zunehmend energieeffiziente, kostengünstig zu betreibende Häuser nachfragt.
Was das für Erben bedeutet
Wer ein Elternhaus erbt, steht typischerweise vor drei Optionen, und jede davon wird durch den energetischen Zustand des Gebäudes maßgeblich beeinflusst:
- Selbst einziehen: Wer die geerbte Immobilie selbst bewohnen möchte, sollte frühzeitig klären, welche Sanierungsmaßnahmen anstehen und mit welchen Kosten zu rechnen ist, auch mit Blick auf gesetzliche Vorgaben beim Heizungstausch, die je nach Zustand der bestehenden Anlage relevant werden können.
- Vermieten: Eine energetisch schlechte Immobilie lässt sich am Vermietungsmarkt zunehmend schwerer und zu geringeren Mieten vermarkten; steigende energetische Anforderungen an vermietete Objekte erhöhen zudem mittelfristig den Handlungsdruck.
- Verkaufen: Wie stark sich der Sanierungsstau auf den erzielbaren Preis auswirkt, hängt vom Einzelfall ab, dazu mehr in unserem Beitrag „Immobilie unsaniert oder saniert verkaufen?".
In allen drei Fällen gilt: Eine realistische Einschätzung des energetischen Zustands, im besten Fall durch einen individuellen Sanierungsfahrplan, schafft die Grundlage für eine informierte Entscheidung, statt sich von der emotional oft aufgeladenen Erbschaftssituation treiben zu lassen.
Was das für den Immobilienmarkt insgesamt bedeutet
Auf Marktebene lassen sich mehrere Effekte erwarten, die sich in den kommenden Jahren zunehmend zeigen dürften:
- Wachsendes Angebot an sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien in Regionen mit hohem Boomer-Anteil, insbesondere im ländlichen Raum und in klassischen Vorstadtlagen.
- Zunehmende Preisspreizung zwischen sanierten und unsanierten Objekten, da energetische Kennwerte immer stärker in die Kaufentscheidung einfließen.
- Neue Zielgruppen für Sanierungsprojekte: Erben, die ein Haus nicht selbst bewohnen wollen, aber auch nicht zum reinen Sanierungsobjekt-Preis verkaufen möchten, könnten verstärkt in gezielte Einzelmaßnahmen investieren, um die Vermarktungschancen zu verbessern.
- Regionale Unterschiede: In nachfragestarken Ballungsräumen dürfte auch ein unsaniertes Haus noch gute Preise erzielen; in strukturschwächeren Regionen wird der energetische Zustand voraussichtlich stärker zum entscheidenden Verkaufsfaktor.
Eine Chance für alle Beteiligten
So groß die Herausforderung auch klingt, sie ist zugleich eine Chance: Für Käufer, die gezielt sanierungsbedürftige Objekte zu einem fairen Preis erwerben und mit staatlicher Förderung modernisieren. Für Erben, die frühzeitig eine unabhängige Einschätzung einholen, statt eine Immobilie unter Zeitdruck oder aus emotionaler Verbundenheit unüberlegt zu behalten oder zu verkaufen. Und für den Gebäudebestand insgesamt, dessen energetische Modernisierung durch diesen Eigentümerwechsel einen spürbaren Schub bekommen könnte.
Unser Rat: Frühzeitig den energetischen Zustand klären lassen
Ob geerbtes Elternhaus oder ein Haus, das Sie als Käufer ins Auge gefasst haben: Eine unabhängige Energieberatung schafft in wenigen Schritten Klarheit über den energetischen Zustand, die sinnvollen Sanierungsmaßnahmen und die verfügbare Förderung. Gerade bei Objekten aus den 1960er- bis 1980er-Jahren zahlt sich dieser Blick fast immer aus, ob die Entscheidung am Ende auf Sanieren, Vermieten oder Verkaufen fällt.
Häufig gestellte Fragen
Als Babyboomer werden üblicherweise die geburtenstarken Jahrgänge von Mitte der 1950er bis Ende der 1960er Jahre bezeichnet. Diese Generation hat in Deutschland besonders viel Wohneigentum aufgebaut, vor allem Einfamilien- und Doppelhäuser.
Viele dieser Häuser wurden in den 1960er- bis 1980er-Jahren gebaut, vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 und lange vor heutigen Energiestandards. Dämmung, Fenster und Heiztechnik entsprechen daher häufig nicht mehr dem heutigen Stand.
In der Regel nicht sofort: Eine funktionierende Heizung muss nicht ausgetauscht werden, und für Dämmmaßnahmen gibt es keine pauschale gesetzliche Frist. Sinnvoll ist aber, den Sanierungsbedarf und mögliche Fristen frühzeitig einschätzen zu lassen, statt die Entscheidung unter Zeitdruck zu treffen.
Das kann sich lohnen, wenn Kaufpreis und Sanierungskosten inklusive Förderung realistisch kalkuliert werden. Eine Energieberatung vor dem Kauf zeigt, welche Maßnahmen nötig sind, was sie kosten und welche Fördermittel infrage kommen, und schützt so vor bösen Überraschungen nach dem Kauf.
